Pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai / Hoàng Thị Hồng Hạnh; NHDKH PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Hoàng, Thị Hồng Hạnh
Với sự phát triển kinh tế - xã hội, tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao thì tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ cũng diễn ra rất sôi động và phức tạp, dẫn tới phát sinh nhiều tranh chấp; những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do Tòa án thụ lý giải quyết ngày càng nhiều. Lào Cai là tỉnh vùng cao biên giới nằm phía Tây Bắc Việt Nam, là tỉnh có nhiều thuận lợi phát triển kinh văn hóa, xã hội, trong đó đất đai là tư liệu có vai trò vô cùng quan trọng đối với hoạt động phát triển kinh tế và ổn định xã hội của tỉnh. Tuy vậy tình hình thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra rất sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai phải thụ lý giải quyết ngày càng tăng. Thực tế giải quyết các vụ án liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án cũng cho thấy nhiều khó khăn, bất cập. Vấn đề nhận thức pháp luật của người dân khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế và bên cạnh đó có những người lợi dụng kẽ hở của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp. Đó là lý do tác giả lựa chọn đề tài: “ Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai" làm luận văn tốt nghiệp Thạc sỹ. Nội dung chính của Luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai. Chương 3: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai. Trong Chương 1, Luận văn đưa ra một số vấn đề chính như sau: - Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai; theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. - Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của cơ quan Tòa án: là hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó đảm bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. - Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hoạt động xét xử của tòa án gồm những đặc điểm sau: mang tính quyền lực nhà nước, được tiến hành theo trình tự, thử tục nghiêm ngặt và chặt chẽ, đảm bảo quyền tự định đoạt của đương sự, Khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã, Quyết định của Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước. - Sự cần thiết phải giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua xét xử của tòa án, đó là: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gây những tác động tiêu cực đến mọi mặt của đời sống xã hội khi tranh chấp đó không được giải quyết; tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu được giải quyết sẽ có những tác động tích cực đối với các bên tranh chấp và cộng đồng xã hội; giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng pháp luật là phương thức giải quyết đem lại hiệu quả cao nhất. Trong Chương 2, Luận văn giới thiệu một số vấn đề chính đó là: * Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Luận văn liệt kê và phân tích 3 vấn đề gồm: - Một là, pháp luật về tố tụng được quy định cụ thể tại Bộ luật tố tụng dân sự với các nội dung về thẩm quyền; trình tự, thủ tục xét xử tranh chấp đất đai. - Hai là, pháp luật về nội dung quy định về các điều kiện về chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục kí kết và thực hiện hợp đồng. - Ba là, các nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, gồm: bảo đảm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân; đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ quần chúng nhân dân; phải nhằm mục đích ổn định tình hình kinh tế, xã hội. * Tổng quan tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Lào Cai: Trong phần này, Luận văn đi vào phân tích cụ thể các trường hợp giải quyết tranh chấp hợp đồng QSDĐ qua các vụ việc cụ thể, gồm: Tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng; nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu; tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội. Mỗi trường hợp, tác giả đều khái quát tình hình từng vụ việc và đưa ra các nhận xét của cá nhân về cách giải quyết của TAND hai cấp tình Lào Cai. Qua thực trạng giải quyết tại TAND hai cấp tình Lào Cai, tác giả đưa ra một số nhận định, đánh giá về quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lào Cai, như sau: - Những kết quả đạt được: chất lượng xét xử các vụ án của TAND hai cấp tỉnh Lào Cai được nâng cao, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa. Hoạt động xét xử đã phục vụ tích cực công cuộc đổi mới đất nước, góp phần quan trọng trong việc giữ vững ổn định chính trị, thúc đẩy phát triển kinh tế, văn hoá xã hội trên địa bàn tỉnh Lào Cai. - Những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình giải quyết tranh chấp: + Thứ nhất: tình trạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “viết tay” do khó khăn về mặt giấy tờ, thủ tục không đáp ứng được, nhưng cả hai bên đều có nhu cầu chuyển nhượng nên họ đã chấp nhận viết giấy tay, nhận tiền giao đất với nhau còn xảy ra phổ biến. + Thứ hai: Việc quy định không rõ ràng giữa công chứng, chứng thực chữ ký người giao dịch với công chứng, chứng thực về hợp đồng khi đất chuyển nhượng chưa có các giấy tờ hợp pháp theo quy định để được làm thủ tục chuyển nhượng. + Thứ ba, tranh chấp hợp hợp đồng chuyển nhượng ẩn chứa trong đó các thỏa thuận khác giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, cũng có thể là bên thứ ba dẫn tới tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng. + Thứ tư, hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện được cũng là rào cản lớn trong quá trình giải quyết tranh chấp. + Thứ năm, thực tiễn còn xảy ra một số hành vi “lách luật” thường gặp trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Đồng thời cũng nêu lên một số nguyên nhân của những vướng mắc trên như: Việc cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng xảy ra nhiều; Việc quản lý hồ sơ đất đai qua các thời kỳ khác nhau và chính sách đất đai có nhiều thay đổi; Không xử lý nghiêm và đúng pháp luật các hành vi trốn thuế và xử lý hành chính giao dịch giả tạo nhằm mục đích lách quy định của pháp luật, các hành vi khác vi phạm luật đất đai; , Những quy định về hình thức hợp đồng trong Bộ luật dân sự và Luật đất đai không phù hợp, thủ tục còn rườm rà …vv Trong Chương 3, Qua nghiên cứu những vấn đề lý luận ở Chương 1 và những vấn đề thực tiễn ở Chương 2, luận văn cũng đưa ra một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án, như: *Giải pháp hoàn thiện pháp luật, gồm: hoàn thiện quy định về hình thức hợp đồng; cần có hướng dẫn thực hiện quy định điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nội dung và mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội với nội dung cụ thể; hạn chế tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng tính giá trị pháp lý của văn bản công chứng để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách giả tạo nhằm che đậy các giao dịch ngầm; không ngừng rà soát hệ thống pháp luật, xem xét đơn giản hoá những thủ tục hành chính. * Giải pháp tổ chức thực hiện pháp luật, gồm: tổ chức bồi dưỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thực hiện tốt công tác tổng kết xét xử, tăng cường cơ chế phối hợp, thực hiện công tác giám đốc thẩm, kiểm tra xét xử, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật.